21世纪经济报道
在一系列楼市政策优化调整背景下，近日多地楼市释放出回暖迹象。但与此同时，许多城市也出现二手房挂牌数量大幅增加的问题，成为影响市场预期和情绪的一个因素。
8月底至9月初，一线城市相继宣布“认房不认贷”政策，即家庭成员在名下无成套住房的，不论是否已使用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这项政策可能会刺激一些住户卖掉现有唯一的住房，然后享受首套房政策优惠，换购新的改善型住宅，也就是置换交易。
这项政策宣布后，的确出现了二手房在售挂牌房源大幅上涨的现象。比如深圳宣布新政后首周增加了1531套二手房源，同时二手房交易810套，环比增长26.4%。上海“认房不认贷”落地后首个周末二手房新增挂牌量比平时周末增加65%。青岛宣布新政后9个小时内增加3200套房源。这一系列数据显示出新政过后，二手房挂牌量和交易量都出现了较大幅度增长。
如果我们从更长周期看，实际上，二手房挂牌量猛增的现象在年初就已经出现。数据显示，今年二月份开始，一二线城市二手房挂牌量开始猛增，到6月初，全国13个重点城市（北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、南京、天津、武汉、西安、沈阳、杭州、合肥）二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%。
可以看出，二手房挂牌房源增加并非仅仅是由政策驱动的市场变化，而是一个存在时间较长的市场现象。首先，二手房挂牌量增长，预期变化是重要推动力。疫情防控实现平稳转段后，市场对于楼市恢复交易热度有较大的期待，此时一些置换型交易出现，希望在市场恢复性增长初期赢得交易先机，但是，由于抛售数量远超潜在需求，导致市场反弹很快结束；到了5-6月份，由于经济出现下行预期，而楼市交易低迷，引发市场预期发生改变，担忧楼市下行，产生了房源激增问题。现在，随着一系列楼市新政出台，有可能改变市场预期与交易行为，这又导致一些二手房房主想趁机尽快抛售住宅。
我们应该客观看待这种现象，并非是单一预期因素或置换因素。楼市长期积累的结构性因素发挥了很大的作用。在楼市长达二十多年的高速增长过程中，曾存在一些非理性现象，比如每一次上涨周期都存在普涨现象，有一些城市的住房不分好坏同时上涨，因为整体都有房产长期升值的预期，导致这些市场出现结构性泡沫。当目前市场进入平台期后，预期发生了变化，户型、位置、物业、学区等欠佳的小区项目以及“老破小”会出现较大的贬值预期，而与此相反的则是好小区楼盘价格坚挺，甚至因为稀缺而继续上涨。
这种预期变化导致很多人想尽快出售持有的升值预期较低的房产，要么是进行置换，购买预期价格坚挺或继续升值的房子，要么是多套住房的拥有人通过出售“老破小”等资产避免继续贬值。另外一个结构性因素是，因为过去一个时期新房受到限价政策约束，一些摇中了价格倒挂一手房的房东，在限售期到后快速卖房套现，因为其本身就没有想长期持有的打算，而是希望实现短期套利。
应当说，现在二手房较为集中的抛售是过去楼市非理性发展的一个后果，而且这种集中抛售行为也是过去抢房子的一种镜像，属于市场羊群效应。但是，我们应该认识到，二手房数量有限，只是羊群效应导致近期集中抛售较为明显，实际上，大部分房东并没有出现恐慌性抛售或急于套现等情况，而是存在一种试试看的侥幸心理。这决定了交易双方的博弈可能持久化，但不会出现竞争性抛售而导致价格大幅下跌的现象，不过，价格将会出现明显的结构性分化。
随着中央和地方陆续推出一些城中村改造与“老破小”改善政策，将会提升相应房产的价值，再加上稳定楼市的一系列金融和调控政策出台，宏观经济转暖并提振信心、改善预期后，中国楼市将会步入一个供需良性博弈的健康时代。
